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如何正确管理和使用民办学校的公租房?

发布日期:2017年09月18日 作者:余苏律师团队
近几年来,随着民办教育事业的蓬勃发展,民办学校的教职工待遇问题成了人们普遍关注的焦点。各学校纷纷采取措施提高教职工的工资水平,改善教职工的生活条件,其中就有不少民办学校采用分配公租房的方式激励青年教师和吸引外来人才。但是对于学校公租房这种新兴事物,有不少问题有待厘清,比如学校能否自己投资建设公租房?公租房的产权归属于谁?教职工申请公租房的条件是什么?教职工在使用公租房时租金标准如何确定?公租房最后可以卖给教职工吗?等等,以下我们将结合法律法规对这些问题发表自己的看法,供大家参考。
 
一、学校能否作为公租房的建设主体
国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发[2011]45号)指出“要加大政府投资建设力度,综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施,吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设,多渠道增加公共租赁住房供应。”
 
广东省人民政府办公厅印发的《关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》(粤府办[2010]65号)(以下简称“《广东省公租房实施意见》”)第五项关于多渠道筹集房源的规定:“公共租赁住房可以由政府投资建设,也可以由企业和其他机构投资建设。公共租赁住房房源可以通过新建、改建、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集,具体可以通过以下方式筹集:……4. 企业和其他机构投资建设的住房”,以及第七项关于鼓励社会建设的规定:“鼓励各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资建设公共租赁住房,并给予享受公共租赁住房建设和运营的有关优惠政策”。
 
《广东省公租房实施意见》规定“住房困难职工较多的单位,在符合城乡规划的前提下,经市、县政府批准,可以利用自用土地建设公共租赁住房”。
 
根据上述规定,我们可以看出现有的政策法规是允许和鼓励社会力量作为公租房的建设主体,广东省的实施意见更是明确经市、县政府的批准,学校可以利用自用的土地建设公租房,而且该公租房优先向本单位符合条件的职工出租。
 
二、公租房的权属
六部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)规定:“公共租赁住房建设实行‘谁投资、谁所有’,投资者权益可依法转让。”
 
《广东省公租房实施意见》第二十项关于明晰产权归属关系的规定:“公共租赁住房建设实行‘谁投资、谁所有’,并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质;属于共有的,应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下,投资者权益可以依法转让。”
 
根据上述法律的规定,公租房实行“谁投资、谁所有”,其产权依法归投资者所有。若由民办学校投资建设的公租房,房屋所有权归属学校本身,但是我们认为这种所有权并不是完整的所有权,其使用权受到一定的限制。因为《广东省公租房实施意见》规定了公租房只能“定向出租,只租不售”[1],这意味着即使公租房的房产权证登记的是投资者的名字,投资者也只能将公租房出租给符合申请条件的人,而不能转让。
 
法律规定公租房“只租不售”,但又规定“投资者的权益可以依法转让”,这两者会不会冲突呢?我们认为是不会的,因为“只租不售”针对的是公租房本身,即公租房只能租给符合申请条件的人,而不能向他们销售。而“可以依法转让”的是公租房的所有权,即投资者可以将所有权转移给他人,但是却改变不了公租房本身“只租不售”的性质,因此买方得到所有权之后也不能使用公租房,只能将公租房出租,其所有权也是不完整的。上述两个规定针对的对象不同,因此不存在冲突。
 
三、教职工使用公租房的常见问题
1.公租房的租金标准如何确定?
根据《广东省公租房实施意见》的规定,公共租赁住房租金水平由各市、县价格主管部门会同住房保障管理部门,根据租赁对象的经济承受能力、租房区域、位置条件和建设管理成本等,按照不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的80%和住房困难群体的收入水平分层次确定。
 
2.公租房的租赁期限是多少?
根据《广东省公租房实施意见》的规定,公共租赁住房租赁合同期限一般为3-5年,租赁合同期满后承租人经资格审核仍符合规定条件的,可以申请续租。
 
3.公租房到期之后能否购买?
根据《广东省公租房实施意见》的规定,公租房只租不售,租赁合同期满后承租人并不能购买公租房,但是经资格审核仍符合规定条件的,可以申请续租;对不再符合公共租赁住房保障条件或延长期届满后仍不退出承租住房的承租人,住房保障管理部门应当责令其退出。
 
4.公租房可否转借、转租或者从事经营活动?
根据《公共租赁住房管理办法》第二十七条的规定,承租人不可转借、转租或者擅自调换所承租的公租房,也不可改变公租房的用途或无正当理由闲置公租房连续6个月以上,否则将被要求退回公租房。
 
根据《公共租赁住房管理办法》和《广东省公租房实施意见》的相关规定,如果是民办学校投资建设的公租房,学校有责任管理和维护公租房,同时其也有权利向承租人收取租金,以支付公租房的建设贷款和维护管理费用。但是需要注意的是,学校应当与符合申请条件的出租人根据省住房城乡建设部门会同有关部门制订的合同范本签订租赁合同,租赁的期限一般是三至五年,并按照地方主管部门确定的租金标准收取租金,以确保学校收取租金的行为符合法定程序。
 
注释:
[1]《省公租房实施意见》第二项关于基本原则的规定:“…… 4.只租不售、循环使用。公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难,满足基本居住需求,定向出租,只租不售,超标退出,循环使用…… ”
 
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