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从鹤山市旧改土地流拍看鹤山“三旧”改造政策

发布日期:2018年10月31日

鹤山市位于珠江三角洲西南部,是全国著名的侨乡之一。自2017年起各大房企争相进入鹤山,不论是土地出让价格还是商品房交易价格均有一定提高。鹤山自2010年开始制定“三旧”改造相关政策,“三旧”改造项目由此得以发展。本文将简要梳理鹤山市“三旧”改造的主要政策。

 

一、旧改地块接连流拍

 

2018年7月13日,鹤山市国土资源局委托江门市公共资源交易中心以网上公开挂牌方式出让JCR2018-79(鹤山14)号、JCR2018-80(鹤山15)号、JCR2018-81(鹤山16)号三幅地块的国有建设用地使用权,三宗土地的用途均为城镇住宅用地、商服用地。

 

2018年8月2日,鹤山市国土资源局委托江门市公共资源交易中心以网上公开挂牌方式出让JCR2018-106(鹤山21)号、JCR2018-107(鹤山22)号两幅地块的国有建设用地使用权,该两宗土地的用途均为城镇住宅用地、商服用地。

 

根据江门市公共资源交易网公示的交易结果,上述五宗土地的出让结果均为流拍。该五宗地均属“三旧”改造旧厂改造项目,土地现状均为宗地红线外“五通”、地上有建筑物。连续五宗“三旧”改造旧厂改造项目地块流拍可能受到多方面的因素影响,如地块规划指标、地价、房地产企业投资规模调控等,但其中鹤山市“三旧”改造政策的影响也不能忽视。

 

二、鹤山“三旧”改造政策依据、流程及改造模式

 

(一)鹤山市“三旧”改造政策依据

 

由于鹤山市属于江门的代管市,鹤山“三旧”改造主要适用广东省、鹤山市的规定,同时参考适用江门市出台的有关规定。

 

鹤山市出台的“三旧”改造政策主要包括:(1)2010年3月8日印发的《鹤山市“三旧”改造实施办法》(鹤府办[2010]15号),(2)2010年4月12日印发的《鹤山市“三旧”改造实施细则(试行)》(鹤府办〔2010〕24号),(3)2016年12月21日印发的《鹤山市加快推进“三旧”改造补充意见(试行)》(鹤府办〔2016〕58号)。除前述文件外,经在公开渠道检索,未检索到鹤山存在其他“三旧”改造的规定。

 

与深圳、东莞等的城市更新(“三旧”改造)纷繁复杂的规定相比,鹤山市的“三旧”改造政策规定较为简单,也因相关规定并不健全,“三旧”改造工作的开展中存在一些政策空白地带。

 

(二)鹤山市“三旧”改造流程

 

根据《鹤山市“三旧”改造实施办法》、《鹤山市“三旧”改造实施细则(试行)》的规定,鹤山市“三旧”改造的大致流程如下:

 

 

(三)鹤山市“三旧”改造模式

 

根据《鹤山市“三旧”改造实施办法》的规定,鹤山市“三旧”改造有两种模式,即权利主体自行改造及公开出让方式改造。

 

只有在满足下述两种情形时可以采取权利主体自行改造的模式:(1)“三旧”改造专项规划片区范围内土地属单一土地使用者的,可由原土地使用者经申请批准,按标准补缴地价后,自行组织实施;(2)市场主体完成收购改造范围内全部多宗土地,按原用途完成过户手续的,可申请补缴地价后自行改造。

 

除上述情形外,均需要采用公开出让方式确定改造主体。在公开出让方式选择改造主体前项目的开发建设条件已确定。

 

三、鹤山“三旧”改造需关注的主要问题

 

(一)设立项目公司负责开发项目

 

根据鹤山市“三旧”改造相关政策的要求,通过公开方式确定的改造主体需要成立项目公司负责项目的开发建设。项目公司需设立“三旧”改造专用账户,由镇街、项目公司、改造区域村集体共同监管,确保专款专用。

 

项目公司在改造项目完成并验收合格前,不得从事项目改造外的其他经营活动,不得以公司资产对包括股东在内的任何单位和个人的债务进行担保。改造项目实施过程中,不得转让或变更项目公司股东,确实无法完成改造的,由政府按照土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

 

(二)旧村庄改造需优先建设回迁房

 

根据《鹤山市“三旧”改造实施细则(试行)》的规定,旧村庄改造进行房地产开发的,开发商(项目公司)必须首先建设村民回迁房,回迁房建成通过验收合格并交付给选择产权调换的村民后,才能进行商品房开发销售。

 

因此,对于开发商而言,在投资项目时需要考虑先行建设回迁房所需的时间。

 

(三)自行改造旧厂房拆除期限为6个月

 

对于已经市政府批准的旧厂房自行改造方案,必须自批准之日起六个月内实施旧厂房拆除工作。在旧厂房拆除之前,市国土部门不能为其办理变更土地用途手续。逾期未能实施旧厂房拆除工作的项目,所批准的改造方案自动作废。项目重新启动时,需再次办理审批手续。

 

(四)“三旧”改造公开出让的土地非净地

 

根据江门市公共资源交易网公示的信息,经我们查询JCR2018-79(鹤山14)号、JCR2018-80(鹤山15)号、JCR2018-81(鹤山16)号、JCR2018-106(鹤山21)号、JCR2018-107(鹤山22)号《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》,除了明确挂牌出让地块的基本情况及指标要求、竞买人资格要求、竞买信息等内容外,均明确地上有建筑物需要拆除,土地没有地质勘探资料,竞得人需要完成地上建筑物拆除及外运清场工作,同时原权属人办理注销原土地使用权证和房产证的手续。

 

由于旧改公开出让的土地上仍然有建筑物且该等建筑物的权属证书在竞拍时仍然未注销,竞得人在竞拍土地时必然对该等土地、房产的状态存在隐忧,若土地及房产存在争议,将可能导致竞得人无法顺利进行“三旧”改造项目的开发建设。

 

四、总结

 

鹤山市作为粤港澳大湾区的一部分,其地理位置较为优越,具有一定的投资价值。但旧改地块屡屡流拍,对于鹤山“三旧”改造发展并非益事。企业在鹤山投拓旧改项目时,对于项目公司设立、土地出让情况及拆迁补偿情况等应予以关注。

 

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