Pre-IPO投资实务系列：物业行业法律尽职调查指南

【导语】近几年，随着彩生活、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、南都物业等物业公司先后登陆境内外资本市场，物业行业悄然成为资本市场投资热点领域之一。虽然物业服务与我们的生活息息相关，但鲜有人从资本投资角度分析物业行业的法律风险。本文作者陈捷奕、叶长城、吴嘉欣律师团队，将结合项目经办经验、政策法规及资本市场动态，对物业行业Pre-IPO投资中的法律尽职调查要点进行总结分析，抛砖引玉，与各位业内专家探讨。

 

据不完全统计，目前在港股、A股及新三板挂牌的物业服务企业数量已经超过70家。物业公司的的主要业务收入包括基础物业服务收入、咨询中介及家政服务收入、社区O2O等增值服务收入及其他业务收入，下文我们将围绕物业行业的业务收入构成展开分析。

 

一、 合法合规性问题

 

（一） 物业服务业务资质

 

根据已上市或挂牌的物业公司公布的财务数据，虽然各大物业公司都在投资开拓社区O2O业务，但就目前而言基础物业服务收入还是物业公司的支柱营收点。

 

1. 物业服务企业资质已取消行政许可

 

根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发[2017]46号）的相关规定，物业服务企业资质已取消行政许可核准，物业服务企业业务开展更加市场化。物业公司承接物业管理项目无须取得相关行政许可，但其原持有的物业服务资质等级在某种程度上能够反映该等企业的规模、运营服务能力等业务情况。

 

2. 停车场经营许可及收费备案

 

停车管理收费业务与物业管理服务是相伴相随的，除个别项目的停车场管理会单独外包外，基本上均由物业服务公司进行运营、管理。根据我国目前的停车场管理、收费方面的相关法律、法规及规范性文件，停车场合法经营应当根据停车场的性质（如经营性停车场、公共停车场等），并结合项目所在地公安主管部门、物价主管部门关于停车场经营、收费的相关政策判断是否需要取得相关行政许可、收费（价格）备案。应取得而未取得许可、收费备案的，标的企业该项业务存在被主管部门予以警告、责令改正、处以罚款、没收违法所得、停业整顿的风险。

 

如物业公司在北京市从事停车场经营、收费，则根据《北京市机动车停车管理办法》、《北京市发展和改革委员会关于进一步加强机动车停车场明码标价有关问题的通知》的相关规定，停车场向社会开放并收费的，停车场管理单位应当依法办理工商登记、税务登记、价格核定、明码标价牌编号等手续，在工商登记后15日内到区、县停车管理部门办理备案。经营者还应自行制作明码标价牌（包括各类明码标价样式），并需向辖区价格监督检查部门备案。

 

3. 其他或有资质

 

根据碧桂园服务（HK.06098）、中海物业（HK.02669）、南都物业（603506）、保利物业（871893）、嘉宝股份（834962）等公众公司公布的信息，并结合笔者的项目经办经验，我们在对物业公司进行法律尽职调查时，还应当根据其实际业务情况审查标的公司是否需要取得以下行政许可或备案：

 

 

（二） 社区O2O增值服务

 

社区O2O主要系物业公司以社区为单位，以服务社区居民家庭生活为目的，对社区周边一定距离内资源展开的线上线下整合互动的商业运作模式。为提升物业公司的核心竞争力，在传统物业业务的基础上增加收入点，各大物业公司均已在社区O2O进行投资布局，如彩生活“彩之云”、万科物业“住这儿”、碧桂园服务“旺管家”、保利物业“若比邻”等。虽然目前社区O2O给物业公司的创收能力具有较大不确定性，但作为物业公司未来大力发展的方向（甚至作为IPO的募投项目，如南都物业的募投项目之一即为社区O2O平台建设项目），其业务资质完备、合法合规性也应给予足够的关注。

 

1. 增值电信业务经营许可证（ICP许可）

首先需要明确的是，通过社区O2O的APP开展移动互联网业务，也应当取得与通过互联网开展同类业务相同的增值电信业务资质。换言之，增值电信业务资质并不会因为某业务的实现途径是互联网还是移动互联网而有所差别。

根据工业和信息化部颁布的《电信业务分类目录（2015年版）》，电信业务分为基础电信业务和增值电信业务，其中增值电信业务的分类如下：

 

 

一般情况下，物业公司的社区O2O主要为社区住户提供物业费缴纳、业主投诉、居家维修、日用品和生鲜食品购买、智能门禁、智能停车等服务，前述服务内容可能涉及B21在线数据处理与交易处理业务、B24呼叫中心业务及B25信息服务业务等增值电信业务类别，应当向中华人民共和国工业和信息化部申领《增值电信业务经营许可证》（涵盖所述业务类别）。

 

2. 其他或与社区O2O业务相关的资质

 

由于社区O2O服务平台可以为业主提供日用品和生鲜食品购买等服务，因此，根据物业公司社区O2O的实际业务模式（自行销售或构建平台），可能需要申领《卫生许可证》、《食品经营许可证》等。

 

（三） 物业服务合同合规性

 

1. 物业服务项目获取程序应合法

首先，对于物业公司而言，其物业管理项目获取途径主要包括：招投标方式、直接委托方式及其他方式。根据《物业管理条例》的规定，住宅物业应当采用招投标方式选聘物业公司；其他物业类型如商业综合体、单一业主写字楼等可采取直接委托的方式确定物业服务公司；住宅规模较小的，经主管部门批准，也可以采取协议选聘的方式。因此，在核查标的公司物业服务合同时，我们应当适当抽查物业服务项目取得过程是否符合《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》的相关规定。

 

其次，根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，成立业主大会的物业项目，在选聘和解聘物业服务企业需要由业主共同决定，并且需经应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。尽调实务中还应当核查物业服务项目的有关业主大会决议文件是否符合法律要求。

 

2. 物业服务合同应备案

根据各地的相关政策法规，物业服务公司在签署《物业服务合同》（包括前期物业服务合同）的一定期限内应当向住建主管部门申请备案，并取得备案通知书或回执，否则存在受到主管部门行政处罚的风险。如在深圳区域获得的前期物业服务合同（邀标、协议）、业主大会续聘服务合同、业主大会公开招标及协议选聘服务合同、业主少于十人的服务合同均应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。

 

3. 物业收费标准应合规

根据《物业管理条例》第四十条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”

 

在核查标的公司具体物业服务项目收费时，我们应当关注项目所在地是否存在物业收费的政府指导价、该等项目是否收费过高。如收费超出政府指导价范围，则超出部分存在退还业主的风险 ，不得确认为标的公司的收入。

 

（四） 劳动用工的合法合规性

 

物业行业属于劳动密集型行业，员工薪酬系物业公司主要成本之一。为解决各物业服务项目所在地的员工管理、薪酬及社保缴纳问题，部分物业公司将采用劳务派遣用工。而公司的劳务派遣用工比例、自有员工社保及公积金缴纳情况是否符合相关法律、法规的规定，将在某种程度将影响标的公司的真实利润情况。

 

根据《劳务派遣暂行规定》、《人力资源社会保障部办公厅关于做好劳务派遣暂行规定贯彻实施工作的通知》的规定，用工单位在《劳务派遣暂行规定》施行前使用被派遣劳动者数量超过其用工总量10%的，应当制定调整用工方案，于《劳务派遣暂行规定》施行之日（即2014 年3 月1 日）起2 年内降至规定比例。因此，在对标的公司进行尽职调查的时候，还应当核查物业公司劳务派遣用工的占总用工比例、劳务派遣公司的业务资质、劳务派遣用工是否符合“临时性、辅助性或者替代性”等问题。

 

同时，针对自有员工社保、住房公积金缴纳情况，我们应当关注标的公司是否为全体员工缴纳社保、住房公积金；是否存在未按员工实发工资作为缴费基数进行缴纳、未为部分员工缴纳“五险一金”等情形；报告期内是否存在因社保、住房公积金缴纳问题受到行政处罚的情形。

 

如标的公司存在上述劳动用工的相关违规行为，投资方应当要求公司或者会计师对该等违规行为给公司利润产生的影响进行测算，以保证公司利润指标符合上市标准。

 

二、 真实性、独立性问题

 

（一）关注企业现金收款

 

对于经营住宅类物业管理项目的物业公司而言，现金收款是无法避免，但也是证监会最为关注、最应当予以规范的问题。针对该等财务问题，作为律师所能做的事情非常有限，但也可从以下几点对标的公司的业务真实性进行核查：

 

1. 了解标的公司报告期内的现金收款金额、比例；

2. 标的公司制定的关于现金收款的内控制度及其执行情况；

3. 核查标的公司现金收款清单，必要时抽取主要物业项目，向该物业项目业主进行访谈，确认现金收款的原因及真实性。

 

（二）关联交易

 

由于物业服务业务与房地产的天然关联性，很多物业公司股东均含有房地产开发企业，且该等股东与物业公司存在经常性关联交易。更有甚者，物业公司对其房地产股东的业务依赖性较高，影响标的企业的业务独立性并给利益输送制造了空间，这是目前物业公司IPO的重点关注问题、难点问题。

 

针对标的物业企业的关联交易，我们应当重点关注并核查以下几个问题：

 

1. 核查标的企业、关联方的工商档案；

2. 必要时收集并审查关联法人报告期内的财务报告；

3. 收集并核查标的公司与关联方之间关联交易的合同、价款支付凭证、交易的必要性及合理性；

4. 收集并审查标的公司就关联交易的内部决策文件以及内部管理制度；

5. 横向、纵向比对关联交易的定价依据、收费标准等。

 

物业公司上市不同于一般的制造业企业，其业务类型较多，涉及法律、法规范围较广，对律师或投资机构法律部的法律尽职调查要求相对就更高。除上述法律尽调关注要点外，物业行业投资还应当关注物业公司业务合同期限、物业服务合同中是否明确约定管理用房、行政处罚、诉讼、利用物业共用场所及设施设备盈利的分配问题、代收代缴水电费、商业贿赂等方面的法律风险。鉴于篇幅的原因，本文不再赘述，仅从物业企业IPO审核关注的合法合规性、真实性及独立性等方面出发，简述物业项目投资的尽调重点、共性问题，以期为投资人项目投资提供参考。