签订草签合同后未网签，买受人退房的违约责任探析
在商品房交易过程中，鉴于房屋作为交易标的物的价值较高，且涉及诸多复杂因素，购房者与开发商往往会先签订一份《草签合同》，随后再签订网上备案的《网签合同》。两份合同的签订通常时间间隔较短，且内容大致相同，也因此让人产生诸多疑问——《草签合同》名为“草签”，是否代表草草签订？是否具有合同效力？如果购房者在签订《草签合同》，但未签《网签合同》时，因为其自身原因想要退房，是否需要承担相应的违约责任？本文将对这些问题进行深入探讨。
一、草签合同与网签合同的区分
草签合同，是购房者与开发商在正式签订购房合同前，就购房事宜达成的初步协议。该合同旨在明确双方在购房过程中的基本权利和义务，内容相对简洁，但已涵盖了购房者和开发商的基本信息、房屋具体信息（如位置、面积、户型等）、购房款项及其支付方式、交房时间等核心条款。
网签合同，则是购房者与开发商在房地产交易管理部门进行备案，并在网上公布的正式购房合同。网签合同采用电子版形式，购房者需携带草签合同的相关信息登录指定网站进行签署。签署完成后，合同将被提交至房地产交易管理部门备案，形成网签号并在网上公布，以便用户查询。网签合同旨在防止出卖人一房多卖，保障买受人的合法权益。
二、《草签合同》的法律效力
关于草签合同的法律效力，需从合同内容和有效要件两方面进行考量。首先，从合同内容来看，只要草签合同中明确约定了买卖双方当事人及具体的房产标的物，该合同即视为成立，并可能对双方当事人产生法律约束力。其次，有效的民事法律行为应具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律及行政法规的强制性规定、不违背公序良俗等要件。只要草签合同满足这些要件，即成立并生效，对合同双方具有法律上的约束力。值得注意的是，网签备案并非草签合同的必要生效条件。
三、签订草签合同后未网签，购房人退房的责任承担
在仅签订了草签合同而未签订网签合同的情况下，若买受人因其自身原因想要退房，是否需要承担违约责任？这主要取决于草签合同中是否对退房的违约责任进行了明确约定。若草签合同中已对此进行了约定，且该合同符合上述的成立和生效要件，则买受人反悔退房时，应按照草签合同的约定承担违约责任。
然而，由于房屋买卖涉及金额较大且往往伴随着贷款等复杂情况，法院在判决时可能不会完全支持购房人全额支付草签合同中的违约金。具体违约金的数额，法院通常会根据合同的违约情形、房地产市场的变化、合同的履行情况以及守约方的实际损失等多重因素进行综合考量后予以酌定。
四、典型案例解析
（一）案例一：无购房资格导致草签合同无法继续履行，需支付违约金
裁判要旨：
《草签合同》符合法律规定即成立生效。违约方应当承担违约责任，具体违约金数额由法院综合参考小区房价现状、再出卖的成本等因素酌定。（实际支持起诉违约金的64%）
案情简介：
2020年7月4日，某夫妇与某公司签订《商品房认购书》，并支付定金，同时承诺遵守国家和本市的住房限购政策。2020年7月6日，双方进一步签订了《草签合同》，其中《补充协议》约定，若买受人在合同备案前或银行贷款到达出卖人账户前提出解除买卖合同的，需按商品房总房款的20%支付违约金。之后，某夫妇分批支付了全额购房款。然而，因某夫妇无购房资格，导致无法办理《网签合同》。于是，某夫妇诉至法院，请求解除合同并返还购房款及利息，而某公司则反诉要求支付合同约定的总房款20%即394305.4元。
法院认为：
《商品房认购书》和《草签合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。由于某夫妇不具备购房资格，导致合同无法继续履行，构成违约。对于某公司要求支付违约金的反诉请求，法院综合小区房价现状、再出卖的成本等因素，酌定违约金为253500元。
（二）案例二：卖家房屋被司法查封无法办理网签，应当双倍返还定金
裁判要旨：
《草签合同》符合法律规定即成立生效。一方当事人在签订《网签合同》前根本违约致使合同履行不能的，应当严格承担违约责任。（双倍返还定金）
案情简介：
2022年7月3日，郑先生作为买受方，齐女士作为出售方，经第三人居间就签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定郑先生购买齐女士位于北京市怀柔区的房屋，并支付85000元定金。在准备办理网签时，郑先生发现齐女士的房屋被法院司法查封，导致无法继续交易。经催告后，齐女士仍无法解除查封，郑先生遂诉至法院，要求解除合同并双倍返还定金。现郑先生诉至法院，请求法院依法判令解除《买卖合同》，齐女士双倍返还定金170000万元。
法院认为：
双方签订的合同及补充协议均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，因此应认定为合法有效。由于齐女士的房屋被司法查封，导致无法办理网签及后续交易，已构成根本违约。根据《民法典》的相关规定，法院最终判决解除合同，并支持郑先生要求齐女士双倍返还定金17000元的诉讼请求。
（三）案例三：未按合同约定办理按揭贷款手续，解除合同需支付违约金
裁判要旨：
《草签合同》符合法律规定即成立生效。当事人一方违反合同约定，应当承担违约责任，具体的违约金数额法院根据双方合同履行状况以及受约方实际损失情况予以酌定。（实际支持起诉违约金的40%）
案情简介：
2021年9月20日，某公司（出卖人）与张女士（买受人）就购房事宜签订《草签合同》，并明确了逾期付款责任（合同总价款10%的违约金）及付款方式。根据合同，张女士应在签署合同时支付不低于总房款40%的首付款，余款通过银行或公积金中心申请贷款支付。然而，张女士未按合同约定办理按揭贷款手续，构成违约。某公司遂诉至法院请求解除合同，并要求张女士向其支付违约金251 473.6元（合同总价款2514 736元*10%）。
法院认为：
本案中，双方签订的《草签合同》虽系合同草稿，但其具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容且某公司已经收受了张女士的购房款，上述合同应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故应当认定上述合同成立并生效。因张女士违反合同约定未及时履行合同义务，故应当按照合同约定支付某公司相应的违约金。至于违约金的数额，本院根据双方合同履行状况以及某公司的实际损失情况予以酌定，张女士向某公司支付违约金十万元。
五、结论
在司法实践中，无论是《草签合同》还是《网签合同》，只要合同内容明确，签订合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同即成立生效，对合同当事人就产生了法律约束力。当一方当事人违约，另一方可据此向违约方主张违约责任，法院一般会根据具体的合同违约情形、房地产市场的变化、合同的履行情况、守约方的实际损失等多重因素综合双方利益来确定具体违约金额。
房屋买卖交易标的额较大，违约责任的赔付可能动辄高达几十万元。因此，在签订合同时，双方应审慎考虑并明确约定违约责任等相关条款以避免未来纠纷的发生。而在争议发生时，应当积极寻求法律途径解决以保护自身合法权益。
