商品房预售合同因新冠疫情延期交房的法律分析——以北京首例延期交房超百日免责案例为视角

笔者作为开发商的委托律师代理的北京地区首例因新冠疫情延期交房超百日（104天）而完全免责的判决业已生效¹。该案例属于典型的因新冠疫情影响导致延期交房，业主起诉要求开发商给付延期交房违约金。虽然该案标的额不大，但是作为北京首例延期交房超百日的案件却意义重大，判决结果极具示范性，会影响所在区域甚或北京市此类案件的审判方向。笔者在代理过程中全面梳理涉及新冠疫情的指导意见、相关政策，并通过庭审过程和判决书了解到法院对此类案件的关注点，因此分析一下生效判决并总结该类案件的代理经验，以飨读者。

案件简介：2018年9月，购房人王某（原告）与开发商甲公司（被告）签订商品房预售合同，约定王某购买被告甲公司开发的位于北京市房山区某房屋，房屋总价为306万元，合同约定交房时间为2020年3月31日之前，如逾期交房，甲公司应按照已付房款每日万分之二的标准向原告支付违约金。2020年7月14日，甲公司将房屋交付给王某。2020年8月，王某起诉至法院要求甲公司支付自2020年4月1日起至7月14日的违约金64400元（计算依据为：306600元*105天*0.0002）。
法院判决驳回王某的全部诉讼请求，判决于2021年4月14日生效。

商品房的交付要经过工程的竣工验收备案，这就需要完成小区建设的各个方面，比如主体结构、保温、绿化、智能化安装、弱电、小区内的供水、供电、燃气等方面的工程。新冠疫情必然会影响上述所有的施工进程，而且是自上而下全过程的影响，从原材料供应到交通运输再到劳务人员的返京。

2020年5月13日、5月19日和6月8日最高院分别出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见（一）》（以下简称《指导意见（一）》）、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见（二）》（以下简称《指导意见（二）》）和《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见（三）》（以下简称《指导意见（三）》），涉及合同纠纷、金融纠纷、破产审理、诉讼程序等方面。由此也可看出新冠疫情对建设工程施工合同、运输合同、买卖合同、商品房预售合同的履行均有不同程度的影响。

《指导意见（二）》第4条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”由此可见，最高院的思路很明确，疫情导致的延期交房是可以免责的，但是最高院并未在各《指导意见》中明确多少天之内可以免责，原因在于各地区受疫情影响并不一致，疫情防控措施并不一致，所以具体多少天可以免责确实是具体个案中法院根据实际情况衡量的因素。

在(2020）京0111民初9692号案件中，合议庭归纳的争议焦点为：一、新冠疫情是否构成合同履行中的不可抗力；二、新冠疫情是否对开发商按约定时间交付房屋造成了实质性阻碍及阻碍程度；三、开发商是否尽到采取措施减少疫情影响的义务。

对于焦点一，法院认为从法律规定、合同约定两个方面来看，新冠疫情对开发商构成在合同履行中的不可抗力。这种观点是司法实践中的主流观点。在签订商品房预售合同时业主和开发商无法预见到新冠疫情的发生，如果签订商品房预售合同是在2020年1月24日之后，新冠疫情已经发生，社会上已经采取严格的防疫措施，此时就不能主张新冠疫情对于合同履行构成不可抗力。

对于焦点二，法院认为即使新冠疫情对开发商构成法律上的不可抗力，开发商能否免除因逾期交房而产生的违约责任，还应当考量新冠疫情是否对开发商按照约定时间交付房屋造成了实质性的阻碍及程度。围绕此问题产生的争议，可以归纳为两个方面，一是完全停工的期间是否合理，二是复工后受疫情影响难以正常施工造成的工期顺延时间是否合理。

焦点二实际需要具体量化疫情导致完全无法施工的期限。以北京为例，1月24日北京市启动疫情防控一级响应机制，4月30日北京一级响应机制调降至二级，4月30日之前所有从外地进京的人员一律隔离14天。根据北京市的疫情防控政策，2月9日前是不允许复工，所以开发商和总包单位只能在2月10日第一时间开始准备复工，按照住建委的要求准备防疫措施。3月10日本项目才通过疫情防控的验收工作。法院认定，在接到复工通知后，开发商除递交书面申请、保证人员隔离期外，需要进行拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等工作，故开发商的复工申请的提出时间在合理期间内，准备复工的期间属于确因疫情防控需要完全停工的合理期间，开发商有权就该期间主张免责。

另外，关于恢复施工后产生的延期期间是否合理。法院认为，开发商超出正常情况下施工天数58 天，该超出时间是否合理，法院结合开发商提出的逐步复工而非完全复工及上游单位间接影响施工时间两项抗辩理由予以审查。第一，疫情防控需要采取措施严格控制大量人员的随意流动，建筑施工系传统的劳动密集型行业，而北京地区的施工人员部分来自市外，由于疫情防控有人员分批返京、现场控制施工人数等限制，难以按照正常规模施工的情况确客观存在。第二，房地产行业系复杂多元的产业链条，房地产开发企业在房地产行业中属于下游产业，其上游密布行业产业结构链条上的其他主体。虽房屋买卖合同与建设工程施工合同、承揽合同等属于不同主体之间独立的法律关系，但建筑材料商、租赁商以及建筑物各项设施安装主体不仅自身受到疫情的影响难以及时复工复产，拉长正常施工周期，进而也会影响地产开发企业交房时间。综上，因复工复产后，疫情防控仍是当时的首要任务，复工工作仍然应在严格遵守疫情防控要求的条件下推进，开发商在疫情影响下的施工所用的实际天数为126 天，超出正常情况下施工天数58 天，该超出时间应属合理范围。

对于焦点三，法院认为开发商主观上未见其拖延工期的故意，客观上其也积极履行合同以降低疫情影响。另外，开发商及时向业主书面告知因疫情发生导致的延期交付及延期期限，而且在通知中，开发商对逾期交房原因，停工事实进行了告知，包括新冠疫情态势、防控要求等， 并对相关法律依据进行了基本阐述。因此，应视为开发商就因新冠疫情不能按期交房对原告尽到了通知义务。

笔者认为取得完全胜诉的结果，律师与开发商通力配合、准备证据的过程至关重要，需要准备下面四方面的证据：一、要搜集政府疫情防控办公室和当地住房和城乡建设委员会发布的影响施工、复工的具体文件；二、搜集开发商和总包方为准备复工采取的措施，证明开发商已经尽到最大努力在合理期限内完成复工准备工作；第三、复工后面临的各种困难，证明复工后的各项工程建设因疫情防控措施导致合理的延期时间。第四、开发商因疫情防控额外付出的成本，包括总承包单位因疫情影响增加的施工成本最终都由开发商来承担。

值得一提的是，法院在判决书本院认为最后一段中写道“房地产开发企业落实新冠疫情防控要求是在保护购房者在内的人民群众的生命安全和身体健康，其同时为此也付出了额外成本，显然不应当因落实新冠疫情防控要求而承担违约责任。房地产开发企业及购房者，在面对新冠疫情引起的纠纷时，均应当自觉尊重法律，友好协商，相互理解，自觉弘扬社会主义核心价值观，同舟共济、共克时艰。”

 

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[1] (2020) 京0111民初9692号