购房人解除商品房买卖合同的合适路径

商品房价格的变化会影响购房人的判断，哪些情况下可以解除购房合同呢？本文将深入探讨购房人在不同阶段解除商品房买卖合同的合法路径，为购房人提供一份详尽的法律指南。

 

商品房，也称为一手房，是指购房人从开发商手里购买房屋，又分为购买期房和购房现房之分。购房人的通常流程是签订认购书并交纳定金或者订金，金额通常有5万元、10万元或者更多。下一步购房人交齐首付款后签订草签合同，随后签订网签合同，办理贷款手续或者补齐全款，房屋竣工验收备案后进行房屋验收交房，最后办理该房屋的产权证。

 

 

 

每个购房阶段购房人都有解除合同的可能，但不同情境下解除合同的难易程度及法律后果各异。以下是对购房人在购买商品房的各个阶段解除购房合同相关事宜的详细分析与建议。

 

 

 

情形一：尚未签订网签合同

 

在尚未签订正式的网签合同之前，购房人与开发商之间的法律关系相对简单，主要依据认购书或草签合同来确定双方的权利与义务。其中又区分为两种情况：一种是交纳定金或订金，仅签订房屋认购书或者订购书；另一种是交纳首付款，签订草签合同。

 

一、交纳定金或订金，仅签订房屋认购书或订购书

在商品房买卖中，很多购房人都并不明确房屋认购书的性质，以及最后如果没有按照房屋认购书中约定购买商品房，是否需要对开发商承担赔偿责任。实际上，房屋认购书在法律上属于预约合同。如果双方仅签订房屋认购书，购房人肯定是可以不用继续购买该房屋的。但有一种例外情形，即：房屋认购书的内容具备了商品房买卖合同的全部要素。[1] [2]

 

虽然购房人可以不用继续购买该房屋，但房屋认购书中，一般都会约定“订金”或“定金”条款来作为购房人购房的担保。交纳了订金的情况是最简单的，一般情况下，都可以与开发商协商解除认购书并退回订金。但如果交纳的是定金，则还涉及定金是否需要退还的认定。[3]

 

二、已经签订草签合同但尚未签订网签合同

在司法实践中，只要签订的草签合同内容明确，签订合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同即成立生效，对合同当事人就产生了法律约束力。当一方当事人违约，另一方可据此向违约方主张违约责任，法院一般会根据具体的合同违约情形、房地产市场的变化、合同的履行情况、守约方的实际损失等多重因素综合双方利益来确定具体违约金额。

 

由于某些地区房屋政策原因，购买房屋往往需要购房资格。因此在购买房屋之前，开发商需要对购房人的购房资格进行核验，购房人也应当对相关情形如实告知。但实践中，购房资格仅仅能限制购房人与开发商签订网签合同，并不能限制双方签订房屋认购书和草签合同。因此有很多购房人在没有购房资格的情况下就与开发商签订了草签合同，却无法进行网签。此时，购房人和开发商对此种合同履行不能的情况要看具体情况判断双方的过错，法院一般来说不会严格按照草签合同的约定来判决购房人承担全部违约责任。

 

例如，2020年7月4日，某夫妇与某公司签订《商品房认购书》，并支付定金，同时承诺遵守国家和本市的住房限购政策。2020年7月6日，双方进一步签订了《草签合同》，其中《补充协议》约定，若买受人在合同备案前或银行贷款到达出卖人账户前提出解除买卖合同的，需按商品房总房款的20%支付违约金。之后，某夫妇分批支付了全额购房款。然而，因某夫妇无购房资格，导致无法办理《网签合同》。于是，某夫妇诉至法院，请求解除合同并返还购房款及利息，而某公司则反诉要求支付合同约定的总房款20%即394305.4元。法院认为，由于某夫妇不具备购房资格，导致合同无法继续履行，构成违约。对于某公司要求支付违约金的反诉请求，法院综合小区房价现状、再出卖的成本等因素，酌定违约金为253500元。（相当于约定违约金的64%）

 

情形二：已经签订完网签合同

 

签订网签合同意味着购房人的购房资格已得到确认，且已支付完房屋首付款或全款。此时解除合同的难度与后果将更为复杂，需要购房人充分了解自身权利与义务，并遵循合法合规的路径进行操作，需根据具体情况进行分析。

 

一、购房人有权解除房屋买卖合同即享有守约方的解除权

（一）开发商违约，比如延期交房或者延期办证，符合合同约定的解除条件。此时，购房人享有解除权，但是要注意两点：一是解除权要在约定或者合理期限内行使；二是解除权要以通知的方式向对方送达。

 

（二）房屋有严重质量问题影响到房屋的安全或者正常使用。

 

（三）房屋被查封：若房屋因开发商的原因被查封，导致合同无法继续履行。

 

以上情形都是购房人因开发商违约而有权解除合同，如果由有相关领域丰富经验的律师来代理，不仅可以要求解除合同，还可以主张开发商支付违约金赔偿相应损失。

 

二、购房人不享有合法解除权

如果开发商没有上述违约行为，购房人单纯因个人原因欲解除合同，此时要区分购房人是否已经支付完房屋全款。如果已经付完全款，购房人的义务就是将来的收房，开发商按时按照约定交房即可，此时合同履行没有障碍，购房人要求解除合同的请求通常不会得到法院支持。

 

如果合同约定的是贷款支付房款，但贷款未获批，根据合同约定，购房人可能需要自行补齐尾款。若购房人无力支付尾款且开发商未主动解除合同，购房人可通过诉讼方式解除合同，此时大多数法院认为合同陷入僵局，购房人作为违约方也享有解除权，适用民法典第五百八十条对违约方解除权的规定[4]；也有法官认为，合同可以履行从而不支持购房人的解除合同的请求。

 

在购房人没有合法解除权的情况下要求解除合同，购房人需要承担违约责任，开发商往往根据合同约定要求购房人承担总房款15%或者10%的违约金，具体的判决金额法院会根据具体案情予以确定。但是目前的房地产行情下，开发商往往不主动解除合同，而是尽量给购房人宽限期。

 

商品房买卖合同中通常都是开发商事先草拟好的格式条款，往往对购房人不利。购买商品房对每个家庭和个人来说都是一项重大决策，而现在房地产市场波动剧烈，纠纷频发，因此购房人在考虑解除合同时，应确保解除合同的方式符合法律规定及合同约定。在解除合同过程中，购房人应注意收集并保留相关证据，如合同文本、付款凭证、通知记录等，以便在发生争议时维护自身权益，避免不必要的财产损失。