深度解析《住房租赁条例》：律师视角下的十大关键变化与实务应对

引言

 

2025年7月16日，国务院正式发布《住房租赁条例》（以下简称“《条例》”），并将于2025年9月15日起施行。这部备受瞩目的行政法规，是我国住房租赁领域首部专门的综合性法规，标志着住房租赁市场迈入法治化、规范化的新阶段。《条例》的出台，旨在有效规范住房租赁活动，保障租赁当事人的合法权益，构建稳定、公平、透明的市场秩序，最终促进住房租赁市场的健康发展。作为长期服务于房地产行业的法律专业人士，笔者将从律师视角出发，深入剖析《条例》带来的十大关键变化，并结合实务经验，为房东、租客及租赁企业（特别是江苏本地市场参与者）提供切实可行的合规建议与风险防范要点。

 

一、明确租赁关系核心规则，夯实合同基础

 

（一）首次以行政法规形式确立“租购同权”导向

变化要点：《条例》虽未直接使用“租购同权”字眼，但通篇体现了保障承租人享有与其居住需求相关的公共服务权利的立法精神（如明确要求地方人民政府采取措施，为承租人办理落户、子女入学、医保社保等提供便利）。这从国家层面为承租人享受基本公共服务提供了法律支撑。

 

实务应对：

1. 承租人： 应了解并积极主张自身在落户、教育、医疗等方面的合法权益，注意留存租赁合同备案证明等文件作为凭证。在江苏，可关注省内及各市为落实《条例》即将出台的具体细则。

 

2. 房东/租赁企业： 需认识到配合承租人办理相关手续（如提供必要文件）是其潜在义务，在合同中可约定清晰流程，避免纠纷。对于租赁企业运营的集中式公寓，更应主动对接社区资源，提升租住吸引力。

 

3. 地方政府（关联影响）： 江苏各地需加快制定配套政策，明确操作流程，真正打通承租人享受公共服务的“最后一公里”。

 

（二）强制备案制度与合同示范文本推广

变化要点：《条例》明确规定住房租赁合同应当办理备案。同时，国家将制定和推广使用住房租赁合同示范文本。

 

实务应对：

1. 所有主体（房东、租客、企业）：务必重视合同备案。 备案不仅是法定义务，更是保障自身权益（如对抗第三人、享受公共服务、税收优惠等）的重要依据。江苏现有租赁平台（如各市住房租赁监管服务平台）将承担主要备案功能。

 

2. 房东/租赁企业：优先使用国家或地方制定的示范文本，或在专业律师指导下审慎拟定合同。避免使用“霸王条款”，重点关注租金支付、押金管理、维修责任、转租/续租、解约条件及违约责任等核心条款。

 

3. 租客：签约时要求使用或参考示范文本，仔细阅读条款，对不理解或显失公平的条款及时提出异议并要求修改。

 

二、强化租金与押金监管，保障资金安全

 

（一）规范租金支付与调整机制

变化要点：《条例》要求租金支付周期（如押一付三）需在合同中明确约定；房东不得单方面强制涨租，合同中未约定或约定不明的，房东在租赁期内不得单方提高租金；确需调整的，应提前与承租人协商，通常需提前合理时间（如30日）书面通知。

 

实务应对：

1. 房东/租赁企业：在合同中清晰约定租金金额、支付方式（建议鼓励银行转账）、支付周期及日期。如需约定租金调整机制（如与市场指数挂钩），必须明确、透明、可计算，并在签约时充分告知承租人。避免“口头涨租”或随意加价。

 

2. 租客：明确租金支付义务，保留支付凭证。警惕未明确约定的租金上涨要求，遇不合理涨租可依法拒绝或寻求调解、诉讼。

 

（二）建立住房租赁资金监管制度（针对租赁企业）

变化要点：这是本次《条例》的重大突破。要求从事住房租赁经营的企业（尤其是长租公寓运营商）单次收取租金超过三个月或押金超过一个月的，应将超出部分的租金、押金存入专用资金监管账户，由监管银行进行管理。旨在防范企业挪用资金、“高收低出”、“长收短付”引发的爆雷风险。

 

实务应对：

1. 租赁企业（重中之重）：这是对经营模式的重大挑战。企业必须立即：

• 开设符合要求的监管账户。

• 调整收费模式（如改推月付、季付，或对年付客户明确告知资金监管部分）。

• 加强现金流管理，摒弃依赖沉淀资金扩张的模式。

• 确保业务系统与监管账户对接顺畅。江苏本地租赁企业需密切关注省级及南京市等地方监管细则的落地，确保合规。

 

2. 房东：如委托租赁企业管理房源，需了解其资金监管情况，作为评估企业稳健性的重要指标。

 

3. 租客：选择租赁企业租房时，应询问其租金、押金是否按规定进行监管，优先选择合规企业，降低资金风险。

 

（三）严格押金保管与退还规则

变化要点：押金数额一般不得超过一个月租金；合同终止后，符合退还条件的，房东/企业应在约定时限（或未约定时限则应在合理时限）内退还押金，不得无故克扣。

 

实务应对：

1. 房东/租赁企业：

• 收取押金不得超过法定上限。

• 在合同中明确约定押金扣除的情形（仅限于租客违约造成的损失）、扣除标准及退还流程（含退还时限，建议明确为退租交房后XX个工作日内）。

• 退租时做好房屋及设施交割检查（建议双方书面确认），如有争议及时沟通并保留证据（照片、视频、维修票据等）。

 

2. 租客：

• 支付押金时索要收据。

• 退租时主动参与房屋交接，确认设施状况。

• 如遇押金无理克扣或拖延退还，可凭合同、支付凭证、交接记录等证据依法维权。

 

三、明晰各方权利义务，平衡利益保护

 

（一）明确房屋适租要求与安全责任

变化要点：《条例》细化了出租住房应满足的基本安全、消防和功能要求（如结构安全、非违规改造、具备基本居住功能设施）。明确房东是保障房屋建筑安全、消防安全的第一责任人。租赁企业对其经营的房源负有管理责任。

 

实务应对：

1. 房东：出租前务必确保房屋符合安全标准，对房屋主体结构安全、消防设施（尤其老房、隔断房）负责。定期进行安全检查，及时维修。避免出租违法建筑、危房或存在严重安全隐患的房屋。

 

2. 租赁企业：建立房源准入审核机制，加强装修改造工程管理（确保不破坏承重结构、符合消防规范），建立日常巡查和维修维护制度。

 

3. 租客：承租时注意检查房屋安全状况，发现安全隐患及时要求房东/企业修复，必要时可向有关部门反映或解除合同。

 

（二）规范房屋使用与改造行为

变化要点：明确承租人应按照约定使用房屋，不得擅自改变结构或用途。同时，规定房东/企业不得采取停止供水、供电、供热、供气等方式催租。对“群租房”问题，《条例》明确禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租用于居住，并对人均居住面积、分隔要求等提出原则性规定（具体标准授权地方制定）。

 

实务应对：

1. 房东/租赁企业：绝对禁止“N+1”以外的隔断出租（即仅允许客厅按规定改造为一间房），坚决杜绝将厨卫阳台等非居住空间出租。在江苏，需等待省或市出台具体的“最小出租单位”和“人均面积”标准，并严格遵守。催租必须合法合规，严禁“暴力驱赶”或“断水断电”。

 

2. 租客：合理使用房屋，不进行违规改造或转租。遇非法催收，及时报警或寻求法律帮助。

 

（三）细化维修责任分担

变化要点：进一步明确了维修责任的划分：因正常使用导致的房屋及附属设施损耗，由房东承担维修责任（除非合同约定由租客承担）。租客发现房屋需要维修的，应及时通知房东。房东不履行维修义务的，租客可以自行维修，费用由房东负担。

 

实务应对：

1. 房东：在合同中清晰约定维修范围（特别是易耗品如灯泡、水龙头等）。收到维修请求应及时响应和处理，避免因延误导致损失扩大或租客自行维修产生纠纷。保留维修记录和票据。

 

2. 租客：妥善使用房屋设施。发现损坏及时、清晰地通知房东（建议书面/留痕）。在紧急情况下（如水管爆裂）可先采取必要措施防止损失扩大，并立即通知房东。非紧急维修，应给予房东合理维修时间。

 

四、加强行业监管与规范，促进市场健康发展

 

（一）设立住房租赁企业登记与信息公示制度

变化要点：从事住房租赁经营的企业需依法办理市场主体登记，经营范围应包含“住房租赁”。要求企业在经营场所、网络平台等渠道如实公示企业营业执照、备案信息、服务内容及标准、收费项目及标准、资金监管情况、投诉渠道等关键信息。

 

实务应对：

1. 租赁企业（核心合规点）：立即自查登记信息是否准确、经营范围是否包含住房租赁。全面梳理服务流程和收费标准，按要求在线上线下显著位置进行公示。建立规范的投诉处理机制并公示渠道。透明度是赢得信任的关键。

 

2. 房东/租客：选择租赁企业时，务必查看其公示信息是否齐全、清晰，优先选择信息透明、资质齐全的企业合作。

 

（二）构建多元化纠纷解决机制与明确法律责任

变化要点：《条例》鼓励通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷。明确街道、乡镇、居委会、行业协会等的调解职责。并专章规定了违反《条例》的各项法律责任（如对违规隔断出租、未备案、未资金监管、不退押金、暴力驱赶等行为的罚款、责令停业整顿、吊销执照等处罚措施），显著提高了违法成本。

 

实务应对：

1. 所有主体：发生纠纷时，优先尝试协商或寻求基层调解组织、行业协会等进行调解，成本低、效率高。注意收集和保存证据（合同、沟通记录、支付凭证、照片视频等）。

 

2. 租赁企业：高度重视合规经营，违法成本已大幅提高。建立健全内部合规审查制度和客户投诉处理机制，将风险化解在萌芽状态。密切关注监管动态。

 

3. 律师提示：在协商调解无果或案情复杂时，应及时咨询专业律师，通过发送律师函、申请仲裁或提起诉讼等法律途径维护自身合法权益。

 

结语

 

《住房租赁条例》的施行，必将深刻重塑中国住房租赁市场的格局与规则。其对租赁关系核心规则的厘清、租金押金监管的强化、各方权利义务的平衡以及对行业经营行为的规范，为市场的长期健康发展奠定了坚实的法治基础。对于江苏的住房租赁企业、广大房东和租客而言，深入理解《条例》精神，准确把握其关键变化，并迅速调整经营策略与租赁行为以适应新规要求，是当前面临的首要任务。

 

作为法律从业者，我们建议市场各方主体：

• 积极学习：深入学习《条例》全文及相关配套细则（特别是江苏省即将出台的地方规定）。

 

• 全面自查：对照《条例》要求，立即对现有合同文本、业务流程、收费模式、房源状况、信息公示等进行合规性审查与整改。

 

• 完善内控：租赁企业应尽快建立或完善合规管理体系，特别是资金监管、信息公示、投诉处理等关键环节。

 

• 善用工具：积极利用政府租赁平台进行合同备案、信息查询。

 

• 寻求专业支持：在合同拟定、重大交易、纠纷处理时，及时咨询专业律师意见，有效防范法律风险。

 

《条例》带来的不仅是挑战，更是推动行业转型升级、走向规范化高质量发展的重大机遇。拥抱变化，合规经营，方能行稳致远，在江苏乃至全国的住房租赁市场新蓝海中赢得未来。