以物抵债的债权人能否排除强制执行——以李某与某银行执行异议案为例
引言
案外人执行异议之诉是指案外人基于对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益，向执行法院提起的不许对该执行标的实施强制执行的诉讼。近年来，该类型案件数量不断增加，一方面对案外人权益的保护发挥了重要作用，另一方面对原执行案件的执行效率也造成了一定的影响。实务中，关于何种权益可以排除强制执行，排除强制执行的构成要件如何认定等问题，均存在众多的争议。本文中，我们以自身承办的李某与某银行执行异议案为例，对以物[ ]抵债的债权人是否有权排除强制执行进行分析总结，期待能够该争议问题的解决有所帮助。
一、 案情简介与争议焦点
（一）基本案情
申请执行人某银行与被执行人陈某等金融借款合同纠纷一案，由于被执行人陈某等未履行判决书的内容，申请人执行人于2019年5月20日向深圳中院申请强制执行，深圳中院依法立案执行。另外，该金融借款案在2015年10月12日诉讼保全时查封了陈某名下的房产。深圳中院在执行该房产的过程中，案外李某于2019年6月13日提出异议，主要事实与理由如下：
- 2015年9月15日，由于被执行人陈某拖欠案外人李某食堂承包费300多万元，双方签署了《还款协议书》，约定被执行人陈某以涉案房产作价260万元，抵偿债务，并于2015年9月16日将房产交付给了李某。
- 2015年9月20日，案外人李某将涉案房屋出租给王某，租期为5年，每月租金3200元。
- 2015年9月25日，基于《还款协议书》的约定，案外人李某与被执行人陈某正式签订了《深圳市二手房买卖合同》。
- 2015年9月28日，案外人李某与被执行人陈某到深圳市不动产登记中心办理房产变更登记手续，深圳市不动产登记中心日出具了《业务受理通知书》，记载办理时限为30个自然日。
- 案外人李某在办理纳税及过户登记过程中，由于深圳中院2015年10月12日的错误查封，导致涉案房产无法完成变更登记手续。
因此，案外人李某根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十八条[ ]的规定，请求中止涉案房产的执行。
针对该请求，李某提交了如下证据：《食堂承包协议书》、《还款协议书》、《房屋买卖合同》、《业务受理通知书》、《房产税费缴款凭证及发票》，李某与承租人王某签署的《租赁合同》、《承租人支付租金的收据》等。
（二）争议焦点
基于本案的基本情况，我们认为本案的争议焦点主要有两个：
第一，案外人李某基于以物抵债协议成为涉案房产的买受人是否可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。
第二，如果可以适用，案外人李某是否符合排除强制执行的构成要件，进而中止涉案房产的执行。
二、 以物抵债中的债权人具备排除强制执行的资格能力
（一）既有案例的裁判观点
案例一：再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军及原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民申1769号民事裁定书］
裁判要旨：以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
律师解读：最高院认为，由于以物抵债协议中的债权人取得房产仅仅是为了消灭债务，不享有物权期待权。因此，只要是通过以物抵债方式取得房产的买受人，其根本不具备排除执行资格能力，从而无需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。
案例2：再审申请人中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司与被申请人雷雨田、吉林市大丰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民申3148号民事裁定书］
裁判要旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，雷雨田在1997年就合法占有涉案房屋，早于一审法院查封之前。原审判决根据涉案《抵账协议》及《房产买卖契约》、涉案房屋的建设情况等，认定雷雨田已经通过抵顶工程款的方式支付了全部房款具有高度可能性并无不当。雷雨田、大丰公司均认可因大丰公司原因未办理房屋产权登记，长城资产公司并没有证据证明未办理房产证系雷雨田原因造成。根据法律规定及案件事实，原审判决雷雨田依法对涉案房屋享有排除执行的权利符合本案实际情况。
律师解读：最高院认为，以物抵债中的债权人已通过抵偿债权的方式支付了全部房款，其可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，具备排除执行的资格能力。
前述两则案例虽然均涉及到以物抵债的债权人能否排除对标的物执行问题，但裁判结果却大相径庭，其背后所涉及的是，以物抵债获得房产的债权人与一般房产的买受人是否有本质区别，其是否享有的物权期待权的问题。
（二）我们的初步意见
通过分析研判，我们倾向同意第二种观点，即以物抵债中的债权人具备排除强制执行的资格能力，具体理由如下：
第一，以物抵债系消灭债的行为，但是，我们认为，在抵债的债权人与被执行人签订合法有效的抵债协议之后，双方之间的原金钱债务关系即归于消灭，双方之间建立起新的房屋买卖合同关系。退一步讲，即使双方未达成房屋买卖的合意，仅仅是抵债的合意，但此时的债权人与一般房产的买受人并无本质区别，只不过是房屋价款的支付方式不同而已。以物抵债中的债权人是通过出卖债权的方式支付房屋价款的，不能仅仅因为房屋价款的支付方式不同，而给予其不同于一般买受人的“否定”评价，其应该受到同等保护。
第二，《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民商事增补卷I》一书中也认为，基于以房抵债而受让房屋的受让人，在完成房屋变更登记之前，只要以房抵债协议真实合法，且签订于人民法院采取查封或者强制执行措施之前，且已经实际占有标的物的，宜保护实际权利人的利益。该书为最高人民法院编写，具有较高的参考价值。
第三，部分地方高院发布了《关于不动产以物抵债受让人是否可以提起执行异议之诉的审理指导意见》，在已发布的意见中，无疑都采取了支持的观点。
例如：黑龙江省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答（2019修订）》第二十项 关于以房抵债所涉及的执行异议之诉案件应如何认定案件性质？
对已经纠纷成讼的执行异议案件，在审查中发现买受人并未现实支付房屋价款，而是通过对出卖人或他人的到期债权，或是以其它房产、实物冲抵房款。对于此类案件的审理，在总体原则上应当注意认真审查有关案涉事实真伪，包括所谓冲抵房款的债权是否真实存在、是否合法，房屋买卖协议是否存在“倒签”，名为房屋买卖实质是否为让与担保，买受人与出卖人之间是否存在恶意串通、逃废债务等。如上述问题均予排除，以房抵债确系双方当事人终止原借款等法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。可以根据当事人以物抵债所达成的合意，依法认定房屋买卖协议成立、生效。如不存在其它可能导致合同无效的情形，仅因权属变更登记未予办理而造成以物抵债协议未能彻底履行完毕，鉴于以房抵债的权利人一般已对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行。对此类案件的后续审理，则还应依照有关规定对其是否符合物权期待权、消费者物权期待权所规定的条件依法予以审查。除此之外，还包括吉林省高院[ ]、江苏省高院[ ]的指导意见。
综上所述，在最高院没有下发明确司法解释的情况下，我们认为，以物抵债中的债权人具备排除强制执行的资格能力。因此，本案中的李某提出执行异议符合法律规定，李某可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，进而维护自己的合法权益。
另外，以物抵债中的债权人虽然具备排除强制执行的资格能力，但由于实践中存在大量恶意串通损害第三方利益的抵债行为，且通过该方式获得房产的债权人毕竟不同于房屋买卖的买受人，因此，其排除强制执行的构成要件应该采用更严格的认定标准。
三、 以物抵债中的债权人排除强制执行的构成要件
（一）债权人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议
参照《执行异议和复议规定》第二十八条的内容，债权人排除强制执行的首个要件为案外人与被执行人在涉案房屋被查封前必须已经签订了书面的以房抵债协议。若以房抵债协议签署在查封之后的，债权人将再不受到保护。
本案中，案外人李某与被执行人陈某签署《还款协议》的时间早于涉案房产的查封时间，因此符合该构成要件。
（二）债权人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系
如上文所述，在审查通过以物抵债方式取得房产的案外人是否符合排除强制执行构成要件时，重点在于审查案外人与被执行人的债权债务关系。我们认为，一般包括如下方面：
第一，债权债务必须在涉案房产查封之前已经到到期。此处虽然表述为债权债务必须在查封之前到期，但实际上到期时间应该在签署抵债协议之前或同时。因为，债务清偿期届满前达成的以物抵债协议，由于与《物权法》禁止流押/质的规则冲突，违反物权法定原则，属于无效的约定。因此，债权人在与被执行人签署以物抵债协议时，必须债务已经到期。
第二，冲抵房款的债权必须真实存在，不能是虚假债权。对该要件的审查应从基础债权发生的相关事实进行审查，如借款之债，应重点审查债权人是否完成资金的出借义务，是否有银行转账凭证予以证明等。
第三，冲抵房款的债权必须合法债权，不能是赌债等非法之债。
第四，冲抵房款的债权应该与涉案房产的实际价值大致相当，不能存在恶意串通损害第三方利益的行为，或者故意逃避债务的行为。
本案中，案外人李某对被执行人陈某的债权符合到期、合法、抵债价值大致相当的构成要件，但对于债权的真实性，我们认为现有的证据尚不足完成该证明。李某还需提供新的证据，对于食堂承包的事实，拖欠承包费的产生，承包费金额的计算标准等问题进行补充证明。
这也进一步证明了，该要件为类似案件法院审查的重点，具体包括所谓冲抵房款的债权是否真实存在、是否合法，房屋买卖协议是否存在“倒签”，名为房屋买卖实质是否为让与担保，买受人与出卖人之间是否存在恶意串通、逃废债务等等。
（三）债权人在涉案房屋被查封前已合法占有涉案房产
实践中，对于债权人是否已合法占有涉案房产，一般通过债权人是否提供了案涉房产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案债权人是否与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证等综合审查、判断。
本案中，案外人李某未提交任何物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，仅仅提交了一份租赁合同和收据。虽然该租赁合同可以达到间接占有涉案房产的证明目的，但是承租人支付租金的方式居然为现金支付，案外人李某提供的收据全部显示为现金收租。在网上转账、手机转账如此方便的今天，案外人李某与承租人居然在长达5年的租约中，每月以现金的方式结算房租，实在令人匪夷所思。因此，根据现有的证据，我们认为，案外人李某没有完成对涉案房产在查封之前已经实际占有的举证责任，其不符合该要件，且租赁合同极有可能为虚假伪造的合同。
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记
实践中，以前对于“何为买受人的原因”认定存在重大分歧。随着《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称“《九民纪要》”）的颁布，该问题将得到有效解决。
《九民纪要》第127条规定：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”
根据上述规定，最高院对于该要件的认定采取了相对宽松的标准，只要债权人有积极要求过户的请求即可，对于被执行人的原因、第三方的原因或者客观原因等皆不属于债权人的原因。
本案中，案外人李某与被执行人陈某已前往不动产登记中心提交过户登记申请，在办理过户登记的过程中，由于法院的查封才无法完成过户登记，因此，案外人李某符合该要件。
综上所述，本案由于李某不符合在涉案房屋被查封前已合法占有涉案房产的要件，其请求不符合法律依据，深圳中院应予以驳回。
结语
经过分析研判，我们认为，以物抵债中的债权人具备排除强制执行的资格能力，但是其排除执行的构成要件或者审查标准要更加严格，更加慎重。当然，该观点未必完全正确，实践中持反对观点的法院不在少数。这也提醒我们当事人，在面对以物抵债时，必须采取更加积极的措施，维护自己的合法权益。一般而言，债权人在面对以房抵债时，可以采取如下措施：
首先，对拟抵债的房产进行查档，确认是否还在债务人名下，是否有抵押、查封等限制权利转让等情况；其次，抵债的价格要做到尽可能的合理公允；再次，要及时的办理交房手续，实现抵债房产的占有，保留好交房手续、物业费、水电费缴费凭证等；最后也是最重要的，及时完成过户登记，将抵债房产登记在自己名下。
此外，我们注意到最高院在2019年11月29日发布了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿），在该意见稿中，其第九条[ ]依然采用了“一般不动产买受人提起的执行异议之诉的处理”的表述，仍然未对以物抵债中的“买受人”是否可以适用该规定进行明确规定。我们希望在该司法解释正式颁布之时，可以对该问题加以明确，已达到“定分止争”的效果。
